Décider et voter des travaux en copropriété n'est pas une chose aisée. La difficulté ne vient pas de l'absence de solutions techniques. Elles sont connues mais ont un coût. Ce dernier, souvent élevé, est difficile à supporter en copropriété du fait de la diversité des intérêts des copropriétaires, et de leur situation financière. Pour pallier à cette situation la loi ALUR a instauré l’obligation d’un fonds travaux.

Ce fonds avait pour objectif, d’anticiper le financement de travaux à venir dans l’immeuble, par la mise en place d’un provisionnement dont les copropriétaires doivent s’acquitter, en plus des appels de provisions de charges courantes.

Ce fonds permettait de financer :

• Les travaux obligatoires, prescrits par les lois et les règlements ;
• Ceux votés par l’assemblée générale hors budget prévisionnel (par exemple, des travaux d’économie d’énergie) ;
• Mais également les travaux urgents visant à la sauvegarde de l’im­meuble, initiés par le syndic.

Il était :

• Alimenté par une cotisation minimum de 5% du budget prévisionnel renouvelable chaque année ;
• Acquis au lot ;
• Déposé sur compte séparé et rémunéré.

N’étaient pas concernées par cette obligation, les copropriétés de moins de 10 lots, sauf par un vote à l’unanimité.

La loi dite Climat et résilience, promulguée le 24 août 2021, est venue modifier le droit de la copropriété ; notamment, rendant le fonds travaux obligatoire, pour toutes les copropriétés de plus de 10 ans (quelle que soit leur taille)

En outre, les sommes immobilisées au titre de ce fonds travaux, et attachées aux lots, ne peuvent plus être utilisées que pour les dépenses suivantes :

• L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
• La réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
• Pour les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la loi de 1965 ;
• Pour des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Les modalités de cotisation évoluent également lorsqu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté par le syndicat.

Ainsi, en cas de PPT adopté, la cotisation du fonds travaux doit respecter un double plancher de : 2,5 % minimum du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et 5 % minimum du budget prévisionnel.

Ces dispositions de l’article 171 de la loi Climat entrent en vigueur selon la taille de la copropriété et selon le calendrier suivant :

• Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
• Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents ;
• Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.